Werden über die Jahre an der Immobilie Modernisierungen oder Erweiterungen vorgenommen, versäumen viele Versicherungsnehmer dieses nachzumelden. Mit jeder Werterhöhung rutscht der Gebäudeversicherungsvertrag sukzessive in die Unterversicherung.

Die Versicherer stellen, wenn überhaupt, Gebäudekennwerte nur für die Hauptgebäude zur Verfügung. Bei Nebengebäuden mit abweichender Nutzung droht neben Unterversicherung häufig sogar die Überversicherung, denn Lagergebäude haben niedrigere Baukosten, als bspw. Büro- oder Wohngebäude.

Abweichungen vom „Standard“-Gebäude sind separat zu bewerten. So sind für Fahrstühle, Rolltreppen, Außentreppen, übermäßig viele oder große Gauben, aufwendige Mauern, Pflasterflächen, Klima- und Belüftungsanlagen usw. eigene Neubauwerte zu ermitteln und auf die Versicherungssumme der „Standard“-Gebäude draufzurechnen.

Zur Berechnung der Gebäudegrundflächen wird fälschlicherweise die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Bauunterlagen herangezogen. Die Ermittlung der Gebäudegrundflächen nach DIN 277 hat aber eine abweichende Berechnungsgrundlage und ist nur eingeschränkt übertragbar.

Für Versicherungsvermittler ist es kaum möglich selbst eine Neuwerteinschätzung von Gewerbeimmobilien vorzunehmen. Nur wenige Versicherer stellen Wertermittlungsbögen zur Verfügung, wenn der Gewerbeanteil im Gebäude 50 Prozent übersteigt. Maklerbetreuer, die die Bewertung vornehmen könnten, favorisieren aber eher Großkundenbeziehungen.

Der Versicherer verzichtet auf die sog. Einrede einer Unterversicherung, sofern die Versicherungssumme bei Gebäuden auf Basis einer der drei folgenden Methoden ermittelt wurde: 1.) Ermittlung auf Basis bekannter Neubauwerte, 2.) Nutzung des Wertermittlungsbogens der Versicherer oder 3.) Gutachten eines Bau-/ Bewertungssachverständigen. In allen anderen Fällen trägt der Versicherungsnehmer und nicht der Versicherer das Kostenrisiko einer möglichen Unterversicherung im Schadenfall.

Die Kostenkennwerte auf den Wertermittlungsbögen der Versicherer erfahren seit Jahrzehnten keine Anpassung. Das lässt schließen, dass die Attraktivität der verwendeten Kennwerte für die Versicherungsbranche seit Jahren auskömmlich ist und keiner Anpassung bedarf. Darüber hinaus ist eine Rückrechnung mittels Baupreisindex auf das Jahr 1914 schwankungsanfälliger, als bei kürzeren Basisjahren.

Laut Versicherungsbedingungen erfolgt die Entschädigung, auf Basis des gleitenden Neuwerts, in Höhe der ortsüblichen Neubauwerte inkl. Architektur- und Planungskosten. Die Wertermittlungsbögen der Versicherer nehmen jedoch keinerlei Anpassung an die ortsüblichen Bauverhältnisse vor und können zu Über- aber auch zu Unterversicherung führen.

Unternehmen die zum Abzug der Vorsteuer berechtigt sind, wird die Versicherungsleistung ohne Umsatzsteuer ausgezahlt, da diese vom Finanzamt im Rahmen der Steuererklärung erstattet wird. Diese reduzierte Leistungspflicht des Versicherers findet bei der Ermittlung der Versicherungssummen und der Vertragsgestaltung kaum Berücksichtigung.

In Verkehrswertgutachten unterliegt der Neubauwert erst im späteren Verlauf (nach der Alterswertminderung) der Marktanpassung und ist aufgrund der fehlenden Bereinigung nicht nutzbar. Der letztendliche Verkehrswert ist der durchschnittliche Marktwert, den ein Käufer zu zahlen breit ist und ebenfalls nicht als Neubauwert zu verwenden.